دعوى تحديد الإيجار هي إحدى العمليات القانونية المرفوعة لجعل مبلغ الإيجار متوافقاً مع القيمة السوقية. في نزاعات مبلغ الإيجار بين الملاك والمستأجرين، تدخل الأحكام ذات الصلة من قانون الالتزامات التركي (TCO) حيز التنفيذ لحل هذه النزاعات. على وجه الخصوص، تنظم المادة 344 والمواد اللاحقة من قانون الالتزامات التركي عمليات تحديد وتكييف مبلغ الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، خلال عملية دعوى تحديد الإيجار، قد تظهر أيضاً أسباب قانونية لإخلاء المستأجر. للحصول على معلومات أكثر تفصيلاً حول هذا الموضوع، يمكنك قراءة مقالتنا بعنوان الأسباب القانونية لإخلاء المستأجر.
قانون الالتزامات التركي (TCO) المادة 344
“اتفاقات الأطراف بشأن مبلغ الإيجار الذي سيتم تطبيقه في فترات الإيجار المجددة صالحة بشرط ألا تتجاوز معدل التغيير وفقاً لمتوسطات الاثني عشر شهراً في مؤشر أسعار المستهلك في سنة الإيجار السابقة. ينطبق هذا القاعدة أيضاً على عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن سنة واحدة.
إذا لم يتم إبرام اتفاق من قبل الأطراف بشأن هذا الأمر، يتم تحديد مبلغ الإيجار من قبل القاضي وفقاً للإنصاف، مع مراعاة حالة العقار المؤجر، بشرط ألا يتجاوز معدل التغيير وفقاً لمتوسطات الاثني عشر شهراً في مؤشر أسعار المستهلك لسنة الإيجار السابقة.
بغض النظر عما إذا كان قد تم إبرام اتفاق من قبل الأطراف بشأن هذا الأمر، في عقود الإيجار التي تستمر لأكثر من خمس سنوات أو المجددة بعد خمس سنوات وفي نهاية كل خمس سنوات لاحقة، يتم تحديد مبلغ الإيجار الذي سيتم تطبيقه في سنة الإيجار الجديدة من قبل القاضي وفقاً للإنصاف، مع مراعاة معدل التغيير وفقاً لمتوسطات الاثني عشر شهراً في مؤشر أسعار المستهلك، وحالة العقار المؤجر، ومبالغ الإيجار المماثلة. يمكن تغيير مبلغ الإيجار المحدد بهذه الطريقة في سنة الإيجار بعد كل خمس سنوات وفقاً للمبادئ الواردة في الفقرات السابقة.“
في دعاوى تحديد الإيجار، تحدد هذه المادة المبادئ الأساسية التي ستطبقها المحكمة عند تحديد مبلغ الإيجار.
نقاط يجب مراعاتها في دعوى تحديد الإيجار
عند رفع دعوى تحديد الإيجار، يجب مراعاة النقاط التالية:
- المستندات: يجب إعداد مستندات مثل عقد الإيجار وإيصالات الدفع وأبحاث القيمة السوقية بشكل كامل.
- تقرير الخبير: الحصول على تقرير خبير صحيح في دعاوى تحديد الإيجار أمر بالغ الأهمية.
- التكاليف: يجب التخطيط لتكاليف رفع الدعوى مسبقاً.
لكي يتم رفع دعوى تحديد الإيجار، يجب استيفاء الشروط التالية:
- يجب أن يكون عقد الإيجار صالحاً.
- يجب أن يكون مبلغ الإيجار منخفضاً أو مرتفعاً وفقاً لظروف السوق.
- يجب إعداد المستندات المطلوبة للدعوى بشكل كامل.
قانون الالتزامات التركي (TCO) المادة 345
“يمكن رفع دعوى بشأن تحديد مبلغ الإيجار في أي وقت. ومع ذلك، إذا تم رفع هذه الدعوى في تاريخ قبل ثلاثين يوماً على الأقل من بداية الفترة الجديدة أو إذا أعطى المالك إشعاراً كتابياً للمستأجر خلال هذه الفترة بأن مبلغ الإيجار سيزداد، بشرط أن يتم رفعها بحلول نهاية فترة الإيجار الجديدة التالية، فإن مبلغ الإيجار الذي ستحدده المحكمة يلزم المستأجر من بداية فترة الإيجار الجديدة هذه. إذا كان هناك حكم في العقد بأن مبلغ الإيجار سيزداد في فترة الإيجار الجديدة، فإن مبلغ الإيجار الذي ستحدده المحكمة في دعوى سيتم رفعها بحلول نهاية فترة الإيجار الجديدة صالح أيضاً من بداية هذه الفترة الجديدة.“
كيف يتم تحديد مبلغ الإيجار الجديد في دعوى تحديد الإيجار؟
في دعاوى تحديد الإيجار، يكون تقرير الخبير في مركز العملية. يفحص الخبير سوق العقارات في المنطقة التي يقع فيها العقار ويحدد ما إذا كان مبلغ الإيجار متوافقاً مع القيمة السوقية.
في دعاوى تحديد الإيجار، يجب على المحكمة أن يقوم الخبراء بإجراء فحص والتحقيق في حالة العقار ومبالغ الإيجار المماثلة. يتم أخذ المعايير التالية في الاعتبار من قبل القاضي في تحديد مبلغ الإيجار:
1- معدل تغيير مؤشر أسعار المستهلك:
يُستخدم متوسط مؤشر أسعار المستهلك لمدة اثني عشر شهراً للسنة السابقة كمرجع حاسم في تحديد مبلغ الإيجار. استخدام التغيير السنوي في مؤشر أسعار المستهلك في تحديد مبلغ الإيجار له أهمية كبيرة. يتم تقييمه كمؤشر أساسي لتحديد مبلغ الإيجار. نعتقد أنه من المهم ملاحظة النقطة التالية هنا. وفقاً لـ TCO 344/3، مؤشر أسعار المستهلك ليس الحد الأعلى ولكن الحد الأدنى في تحديد مبلغ الإيجار. لذلك، يجب على المحكمة الانتباه إلى ما إذا كانت الزيادات التي تمت حتى تاريخ الدعوى أقل من أو أعلى من مؤشر أسعار المستهلك.
2- حالة العقار المؤجر:
في عملية تحديد الإيجار، يتم أخذ عوامل مثل موقع العقار المؤجر والغرض من الاستخدام والحالة المادية والميزات وما إلى ذلك في الاعتبار. لذلك، عند تحديد مبلغ الإيجار، يتم اتخاذ قرار من خلال النظر في حالة العقار والعوامل البيئية. يمكننا تصنيف العناصر بشكل منفصل على النحو التالي:
- الموقع والمحيط
- الواجهة
- جودة المواد والصنعة
- الطابق الذي يقع فيه
- الإطلالة
- القرب من المبنى المجاور
- ما إذا كان مُصاناً جيداً
- نمط الاستخدام
- تاريخ بدء الإيجار وفترات الإيجار
3- مبلغ الإيجار السوقي:
في تحديد مبلغ الإيجار، تفحص المحكمة أيضاً مبالغ الإيجار للعقارات الأخرى ذات الخصائص المماثلة الموجودة في المنطقة التي يقع فيها العقار. بمعنى آخر، يتم أخذ مبالغ الإيجار السوقية في نفس المنطقة في الاعتبار.
4- تخفيض الإنصاف
في المادة 344/3 من قانون الالتزامات التركي، يوجد تعبير “وفقاً للإنصاف”. لهذا السبب، يتم أخذ الإنصاف في الاعتبار من قبل القاضي في دعاوى تحديد الإيجار. تقوم المحكمة بإجراء تخفيض إنصاف لمبلغ الإيجار المحدد للعقار موضوع الدعوى في تقرير الخبير. يمكن تسمية مفهوم الإنصاف هذا بـ “خصم المستأجر الحالي”. في دعاوى تحديد الإيجار، تطبق المحكمة “إنصاف” أو “خصم مستأجر حالي” يتراوح بين 15٪ و20٪ للعقار المؤجر. يمثل الخصم الممنوح ميزة ناشئة عن كون المستأجر مستأجراً سابقاً.
متى يتم رفع دعوى تحديد الإيجار؟
لتحديد متى يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار، يتم فحص المادة 344 من قانون الالتزامات التركي وما إذا كان قد تم تحديد أي مبلغ زيادة إيجار في عقد الإيجار بين الأطراف. إذا تم تحديد معدل زيادة إيجار سنوي في عقد الإيجار، يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار فقط في نهاية السنة الخامسة من الإيجار. ومع ذلك، إذا لم يتم تحديد مبلغ زيادة إيجار في عقد الإيجار، يمكن طلب زيادة الإيجار في نهاية كل فترة إيجار دون انتظار السنة الخامسة من الإيجار.
لكي يتم رفع دعوى تحديد الإيجار، يجب أن تكون قد مرت فترة 5 سنوات من تاريخ العقد.
على سبيل المثال؛ لعقد إيجار مؤرخ في 01.01.2020، ستكون أقرب فترة يمكن طلب تحديدها هي فترة الإيجار بين 01.01.2024-01.01.2025.
وفقاً لـ TCO 345/2، إذا لم يكن هناك حكم بشأن زيادة مبلغ الإيجار في العقد، إذا تم رفع دعوى قبل 30 يوماً من بداية سنة الإيجار الجديدة أو إذا تم إعطاء إشعار للمستأجر بأن مبلغ الإيجار سيزداد، فإن حكم التحديد سيكون صالحاً من سنة الإيجار الجديدة.
على سبيل المثال؛ لعقد إيجار مؤرخ في 01.01.2020، سيكون أقرب تاريخ يمكن أن يسري فيه قرار التحديد هو 01.01.2025. إذا تم رفع دعوى حتى 30 يوماً قبل هذا التاريخ، فإن حكم التحديد سيكون صالحاً من 01.01.2025.
وفقاً لـ TCO 345/3، إذا كان هناك حكم بشأن زيادة مبلغ الإيجار في العقد، في دعوى سيتم رفعها خلال سنة الإيجار المجددة، عند الطلب، يمكن إنشاء حكم تحديد ليكون صالحاً من بداية فترة الإيجار التي تم رفع الدعوى فيها.
على سبيل المثال؛ لعقد إيجار مؤرخ في 01.01.2020، أقرب تاريخ يمكن أن يسري فيه قرار التحديد هو 01.01.2025. إذا كان هناك شرط زيادة في العقد، يمكن رفع دعوى في الفترة الجديدة دون الخضوع لفترة الثلاثين يوماً وشروط الإخطار. يمكن طلب إنشاء حكم تحديد من بداية فترة الإيجار المجددة، أي من 01.01.2025.
الإخطار في دعوى تحديد الإيجار
الإخطار في دعوى تحديد الإيجار مهم خاصة لنقل طلب إعادة تحديد مبلغ الإيجار رسمياً إلى الطرف الآخر ولضمان سير العملية وفقاً للقانون. يساعد الإخطار الأطراف على التعبير بوضوح عن طلباتهم قبل أو أثناء الدعوى.
هل إرسال الإخطار إلزامي؟
وفقاً لقانون الالتزامات التركي (TCO)، إرسال إخطار قبل رفع دعوى تحديد الإيجار ليس شرطاً إلزامياً. ومع ذلك، فإن الإخطار مفيد من حيث إظهار حسن نية الأطراف وجدية طلباتهم أثناء عملية الدعوى. يتم إرسال الإخطار عموماً في الحالات التالية:
- إذا كان سيتم تقديم طلب لتحديد مبلغ الإيجار قبل فترة الإيجار الجديدة،
- إذا أراد المالك أو المستأجر البحث عن أرضية تسوية خارج المحكمة،
- إذا كان من الضروري إبلاغ الطرف الآخر بوضوح بوجود نزاع حول مبلغ الإيجار.
كيف يتم إرسال الإخطار؟
يمكن إجراء الإخطار في دعوى تحديد الإيجار من خلال كاتب عدل أو كتابياً. الإخطار المرسل من خلال كاتب عدل هو الدليل الأكثر صلاحية قانونياً. يجب تضمين النقاط التالية في الإخطار:
- تفاصيل عقد الإيجار: عنوان العقار المؤجر ومعلومات عن الأطراف وتاريخ بدء عقد الإيجار.
- الطلب: طلب زيادة أو تحديد مبلغ الإيجار وفقاً للقيمة السوقية.
- التاريخ والفترة: يجب تحديد تاريخ إرسال الإخطار والفترة الممنوحة للمرسل إليه للرد.
الأحكام ذات الصلة وفقاً لقانون الالتزامات التركي
- المادة 344 من TCO: اتفاق الأطراف على تحديد مبلغ الإيجار له الأولوية. في حالة الخلاف، يمكن رفع دعوى.
- المادة 347 من TCO: يمكن رفع دعوى تحديد الإيجار قبل فترة الإيجار الجديدة أو خلال فترة الإيجار. ومع ذلك، يجب إرسال إخطار إلى الطرف الآخر قبل 30 يوماً على الأقل من نهاية فترة الإيجار.
مزايا إرسال الإخطار
- إبلاغ الطرف الآخر: مع الإخطار، تنقل الأطراف طلباتها إلى الطرف الآخر كتابياً.
- دليل في عملية الدعوى: يُظهر الإخطار حسن نية الأطراف وأن طلباتهم قد تم التعبير عنها بوضوح في المحكمة.
- إنشاء أرضية تسوية: بفضل الإخطار، يمكن للأطراف تجربة طريق التسوية قبل رفع دعوى.
نموذج نص الإخطار
إخطار
المُخطِر:
الاسم الكامل (رقم الهوية:)
(العنوان)
المُرسَل إليه:
الاسم الكامل (رقم الهوية:)
(العنوان)
الموضوع:
هذا إخطار بشأن دفع مبلغ الإيجار الشهري بمبلغ صافي 10,000.00 ليرة تركية بموجب عقد الإيجار المؤرخ في X، ليكون صالحاً من تاريخ X.
التوضيحات:
عزيزي المرسل إليه،
- بموجب عقد الإيجار المؤرخ في X، أنت تقيم كمستأجر في العقار المؤجر في عنوان X بـ إيجار شهري قدره 2,009.00 ليرة تركية.
- من تاريخ X، وهو بداية سنة الإيجار الجديدة، أعتقد أن مبلغ الإيجار الحالي يحتاج إلى إعادة تحديد بمبلغ 10,000.00 ليرة تركية بسبب كونه منخفضاً مقارنة بمثيلاته والظروف الاقتصادية في بلدنا. لذلك، أطلب منك دفع هذا المبلغ المحدد لي في فترة الإيجار الجديدة.
ليكون صالحاً من تاريخ X، أطلب أن يتم دفع مبلغ الإيجار بموجب عقد الإيجار بمبلغ شهري 10,000.00 ليرة تركية. أبلغك أنه إذا لم يتم قبول هذا المبلغ من قبلي أو إذا لم يتم الدفع بالمبلغ المحدد، فسوف أرفع دعوى تحديد إيجار ضدك. كما أخطرك بأهمية أنك ستضطر إلى دفع تكاليف مثل نفقات التقاضي نتيجة للدعوى.
مع الاحترام،
(التاريخ)
المُخطِر
الاسم الكامل
لماذا يجب أن تختارنا؟
- فريق ذو خبرة وخبراء: نحن نعمل مع فريق ذي خبرة متخصص في قانون الإيجار. بهذه الطريقة، ندافع عن حقوقك بأكثر الطرق فعالية.
- حلول شخصية: نحن نطور استراتيجيات قانونية خاصة باحتياجات كل من عملائنا ونقدم حلولاً فردية.
- تواصل سريع وشفاف: نحن نبلغك طوال العملية بأكملها ونقدم خدمة شفافة. من خلال الإجابة على أسئلتك بسرعة، نحن معك في كل مرحلة من مراحل العملية.
- عمل موجه نحو النتائج: هدفنا هو إنهاء قضيتك في أقرب وقت ممكن وضمان تحقيق أفضل نتيجة.
- معرفة تشريعية واسعة: بفضل إتقاننا لقانون الالتزامات التركي والتشريعات ذات الصلة، نؤسس بقوة الأسس القانونية لقضيتك.
كـ BB للقانون والاستشارات القانونية، رضا عملائنا وحماية حقوقهم هي أولويتنا. مع دعمنا المهني، يمكنك إدارة العملية بسهولة وفعالية أكبر.
للحصول على معلومات مفصلة حول النزاعات بين المستأجرين والملاك وعقود الإيجار ودعاوى الإخلاء، محامي قانون الإيجار والإخلاء في أنقرة يمكنك مراجعة صفحتنا.
