يمكن أن يتسبب عدم دفع المستأجر للإيجار في صعوبات مالية وعمليات قانونية لأصحاب العقارات. ومع ذلك، يتم تنفيذ إخلاء المستأجر وفقًا لقانون الالتزامات التركي وقانون التنفيذ والإفلاس باتباع خطوات معينة. في هذا المقال، نناقش بالتفصيل الطرق القانونية لإخلاء مستأجر لا يدفع الإيجار، وعملية إرسال إشعار، وإجراءات رفع دعوى إخلاء والإخلاء من خلال التنفيذ. يمكنك العثور على الخطوات التي يجب اتباعها لإخلاء المستأجر وإجراءات الإشعار في هذا المقال.
طرق أصحاب العقارات لتحصيل مستحقات الإيجار وبدء عملية الإخلاء موجودة في هذا المقال.
ملاحظة: إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي هي طريقة سريعة يمكن تطبيقها في حالة عدم دفع الإيجار. ومع ذلك، يمكن طلب إخلاء المستأجر ليس فقط بسبب عدم دفع الإيجار، ولكن أيضًا بسبب حالات أخرى من بين الأسباب القانونية لإخلاء المستأجر. يمكنك الوصول إلى معلومات مفصلة حول هذا الموضوع من مقالنا بعنوان الأسباب القانونية لإخلاء المستأجر.
قانون الالتزامات التركي المواد ذات الصلة
إذا تخلف المستأجر عن دفع الإيجار أو التكاليف الإضافية، يجب على المالك إعطاء المستأجر إشعارًا كتابيًا لمدة 30 يومًا على الأقل لدفع الدين. إذا لم يتم الدفع خلال هذه الفترة، يمكن للمالك إنهاء العقد.
تم تنظيم المادة ذات الصلة على النحو التالي.
قانون الالتزامات التركي المادة 315:
“إذا لم يفِ المستأجر بالتزام دفع الإيجار أو التكلفة الإضافية التي تستحق بعد تسليم العقار المستأجر، فيجوز للمالك أن يمنح المستأجر فترة كتابيًا ويخطره بأنه إذا لم يؤدِ خلال هذه الفترة، فسيتم إنهاء العقد.
الفترة التي يجب منحها للمستأجر هي عشرة أيام على الأقل، وثلاثون يومًا على الأقل لإيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة. تبدأ هذه الفترة في السريان من اليوم التالي لتاريخ تقديم الإخطار الكتابي للمستأجر.”
قانون الالتزامات التركي المادة 352/2:
“إذا تسبب المستأجر، في عقود الإيجار الأقل من سنة واحدة، خلال فترة الإيجار؛ في عقود الإيجار لمدة سنة واحدة أو أطول، خلال سنة إيجار واحدة أو فترة تتجاوز سنة إيجار واحدة، في إصدار تحذيرين مبررين كتابيًا لعدم دفع الإيجار، يجوز للمالك إنهاء عقد الإيجار بدعوى قضائية في غضون شهر واحد من نهاية فترة الإيجار، وفي الإيجارات الأطول من سنة واحدة، من نهاية سنة الإيجار التي تم فيها إصدار التحذيرات.”
ماذا تفعل عندما لا يدفع المستأجر الإيجار؟
يجب على أصحاب العقارات الذين يواجهون مستأجرًا لا يدفع الإيجار أن يبدأوا العملية القانونية أولاً. إليك الخطوات التي يجب اتباعها:
عملية إرسال إشعار إلى المستأجر
يتم إرسال إشعار إلى المستأجر الذي لا يدفع الإيجار من خلال كاتب العدل أو كتابيًا، لطلب دفع الدين.
- الغرض من الإشعار: تذكير المستأجر بالدين ومنحه وقتًا للدفع.
- فترة الإشعار: وفقًا لقانون الالتزامات التركي، يجب منح المستأجر فترة 30 يومًا لدفع الدين مع الإشعار.
يمكنك بدء عملية الإخلاء عن طريق إرسال إشعار إلى المستأجر الذي لا يدفع الإيجار.
ملاحظة: إذا تم إرسال الإشعار من خلال كاتب العدل، فإنه يخلق أساسًا أقوى من حيث الصحة القانونية.
نموذج إشعار للمستأجر الذي لا يدفع الإيجار
إشعار
المرسل:
[اسم المالك / اللقب / العنوان]
[العنوان]
[الهاتف]
[رقم الهوية / الرقم الضريبي]
المستلم:
[اسم المستأجر / اللقب / العنوان]
[العنوان]
الموضوع: إشعار بسبب عدم دفع الإيجار
عزيزي [اسم المستأجر / اللقب / العنوان]،
أنت تقيم كمستأجر في [العنوان أو وصف العقار] بموجب عقد الإيجار الموقع معك في [تاريخ عقد الإيجار]. وفقًا لهذا العقد، يتم تحديد الإيجار الشهري على أنه [مبلغ الإيجار ويوم الدفع].
ومع ذلك، تم تحديد أنك لم تدفع الإيجار للفترات المحددة أدناه:
- [شهر وسنة الإيجار غير المدفوع]
يتسبب هذا الوضع في التخلف عن السداد بموجب المادة 315 من قانون الالتزامات التركي. بموجب هذا الإشعار، أخطرك بدفع إجمالي دين الإيجار الخاص بك البالغ [مبلغ الإيجار غير المدفوع] لي في غضون 30 يومًا من تاريخ الإشعار.
إذا لم تدفع دينك بالكامل خلال فترة الثلاثين يومًا، فسيتم إنهاء العقد وسيتم بدء إجراءات الإخلاء بالوسائل القانونية.
يجب عليك دفع إيجارك إلى رقم الحساب التالي:
[معلومات الحساب]
رسوم الإشعار: نفقات كاتب العدل والتكاليف القانونية الأخرى الناشئة عن هذا الإشعار تخصك ويجب دفعها خلال الفترة المحددة.
أطلب الإجراء اللازم.
مع الاحترام،
[اسم المالك / اللقب / العنوان]
[التوقيع]
فترة الدفع والحقوق الممنوحة للمستأجر
بعد إرسال الإشعار، يتم منح فترة معينة للمستأجر لإجراء الدفع:
- فترة دفع 30 يومًا: وفقًا للقانون، يجب على المستأجر دفع الدين في غضون 30 يومًا من تاريخ الإشعار.
- قاعدة التحذيرين المبررين: إرسال إشعارين منفصلين خلال فترة إيجار واحدة يخلق سببًا قويًا للمالك لرفع دعوى إخلاء.
مثال على الحالة: المستأجرون الذين تأخر دفع إيجارهم مرتين خلال سنة واحدة وتم إرسال إشعار لهم في كلتا الحالتين قد يواجهون دعوى إخلاء.
كيفية رفع دعوى إخلاء؟
الإجراءات القانونية التي يجب اتباعها لإخلاء مستأجر لا يدفع الإيجار هي كما يلي:
- التقديم إلى محكمة الصلح المدنية: يجب على المالك رفع دعوى الإخلاء في محكمة الصلح المدنية حيث يوجد المستأجر.
- المستندات المطلوبة:
- عقد الإيجار
- نماذج إشعار كاتب العدل
- مستندات تظهر ديون الإيجار غير المدفوعة
- عملية دعوى الإخلاء: يمكن تسريع عملية المحكمة من خلال تقديم المستندات بالكامل.
الإجراءات القانونية لإخلاء المستأجر
الإجراءات القانونية التي يجب مراعاتها أثناء عملية الإخلاء:
- التواصل مع المستأجر وتقييم طرق المصالحة يمكن أن يسرع العملية.
- قبل رفع دعوى، يجب فحص أحكام عقد الإيجار بالتفصيل.
- الحصول على دعم قانوني محترف يساعد العملية على المضي قدمًا بسرعة وبدون أخطاء.
ملاحظات مهمة حول حقوق المستأجر
- إذا دفع المستأجر الإيجار في غضون 30 يومًا بعد تلقي إشعار التخلف عن السداد، فلن تتم عملية الإخلاء.
- في حالة وجود تحذيرين مبررين، لرفع الدعوى، يجب أن تكون التحذيرات قد أرسلت عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل أو PTT.
عملية الإخلاء مع إجراءات التنفيذ: نتائج سريعة
في حالة عدم دفع المستأجر للإيجار، يمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي. يتم تنظيم هذه الطريقة في إطار المادة 269 من قانون التنفيذ والإفلاس وتوفر لأصحاب العقارات طريقة إخلاء يمكن أن تحقق نتائج أسرع. إليك تفاصيل عملية الإخلاء مع إجراءات التنفيذ:
1. ما هي إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي؟
إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي هي طريقة إخلاء يتم بدؤها مباشرة من خلال مكتب التنفيذ، دون التقدم إلى المحكمة، في حالة عدم دفع المستأجر للإيجار. هذه الطريقة أسرع وأكثر عملية من عمليات إرسال إشعار من خلال كاتب العدل ثم رفع دعوى إخلاء في محكمة الصلح المدنية. في إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي، يتم إرسال أمر دفع إلى المستأجر ويتم منح 7 أيام لدفع الدين. إذا لم يدفع المستأجر الدين خلال هذه الفترة أو لم يعترض، يتم رفع دعوى إخلاء في محكمة التنفيذ بعد 30 يومًا ويتم الحصول على قرار إخلاء. وبالتالي، يتاح للمالك فرصة إخلاء العقار في وقت أقصر من خلال تجنب فترات الانتظار الطويلة التي تتطلبها عملية كاتب العدل والمحكمة.
2. قانون التنفيذ والإفلاس المواد ذات الصلة
قانون التنفيذ والإفلاس المادة 269:
“إذا كانت الإجراءات تتعلق بالإيجارات العادية أو إيجارات الإيرادات وطلب الدائن أيضًا، يتضمن أمر الدفع التحذير المحدد في المادتين 260 و288 من قانون الالتزامات والإخطار بأنه بعد انقضاء الفترة القانونية، يمكن طلب إخلاء المدين من العقار المستأجر من محكمة التنفيذ.
عند هذا الإخطار، يلتزم المدين بإخطار مكتب التنفيذ بـأسباب الاعتراض في غضون سبعة أيام، ضمن أحكام المادة 62. إذا لم ينكر المدين بوضوح وبشكل قاطع عقد الإيجار والتوقيع على العقد، إن وجد في الاعتراض، يعتبر المدين قد قبل العقد.
الاعتراض يوقف الإجراءات. الدائن الذي لا يطلب إزالة الاعتراض في غضون ستة أشهر من تاريخ إخطار الاعتراض لا يمكنه متابعة نفس المستحق مرة أخرى عن طريق التنفيذ بدون حكم قضائي.
في الحالات التي تسمح فيها المادة 260 من قانون الالتزامات للمالك بإنهاء العقد في نهاية فترة الستة أيام، فإن فترة الاعتراض هي ثلاثة أيام.”
قانون التنفيذ والإفلاس المادة 269/أ:
“إذا لم يعترض المدين ولم يدفع دين الإيجار خلال فترة التحذير، بناءً على طلب الدائن في غضون ستة أشهر بعد تاريخ انتهاء فترة التحذير، تقرر محكمة التنفيذ الإخلاء.”
قانون التنفيذ والإفلاس المادة 269/ب:
“إذا أنكر المدين عقد الإيجار والتوقيع المنسوب إليه في العقد، إن وجد، في الاعتراض، يجوز للدائن، إذا كان يعتمد على عقد تم إعداده من قبل كاتب عدل أو تم التصديق على توقيعه، أن يطلب من محكمة التنفيذ إزالة الاعتراض وإخلاء العقار المستأجر بسبب عدم دفع المال خلال فترة التحذير.
يجب توثيق مطالبات المدين المضادة ودفاعاته فيما يتعلق بالعقد وشروطه بمستندات من نفس القوة والطبيعة.
المدين الذي ينكر العقد ملزم بهذا السبب للاعتراض. بعد تحديد أن الاعتراض غير صالح، لا يمكن تقديم أي دفاع مثل الدفع أو المقاصة أو غيرها.
إذا كان الدائن ملزمًا برفع دعوى بموجب الأحكام العامة لأن الإجراءات لا تستند إلى المستندات المكتوبة أعلاه، فإن أمر الدفع مع التحذير يحل محل التحذير المحدد في المادتين 260 و288 من قانون الالتزامات.
إذا كان الدائن ملزمًا برفع دعوى في المحكمة العامة بسبب إنكار التوقيع في عقد الإيجار وحصل على قرار لصالحه، يُحكم على المدين أيضًا بغرامة تتراوح بين مائة ألف ليرة وخمسمائة ألف ليرة.”
قانون التنفيذ والإفلاس المادة 269/ج:
“إذا لم ينكر المدين العقد ولكنه اعترض بالقول إن الإيجار قد تم دفعه أو لا يمكن طلبه لسبب آخر أو طلب المقاصة، فإن المدين ملزم بإثبات أسباب الاعتراض والطلب بمستند تم إعداده من قبل كاتب عدل أو تم التصديق على توقيعه أو اعترف به الدائن، أو إيصال أو مستند صادر عن مكاتب رسمية أو سلطات مخولة ضمن صلاحياتها ووفقًا للإجراءات.
في حالة إنكار السند أو الإيصال من قبل الدائن، يتم تطبيق حكم المادة 68 بالقياس.
لا ينتظر قرار محكمة التنفيذ بشأن الإخلاء للانتهاء. ومع ذلك، للإخلاء، يجب أن تمر عشرة أيام من تاريخ إخطار أو إبلاغ القرار للمدين. يمكن للمدين الاستفادة من حكم المادة 36 فيما يتعلق بقرار الإخلاء.”
3. المستندات المطلوبة لإجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي
المستندات التالية مطلوبة لبدء إجراءات التنفيذ:
- عقد الإيجار (الأصلي أو نسخة موثقة): مطلوب لإثبات علاقة الإيجار.
- معلومات الهوية: معلومات الهوية وعناوين الاتصال للمالك والمستأجر.
- بيان دين الإيجار: مستند يوضح فترات الإيجار غير المدفوعة وإجمالي الدين.
4. عملية بدء إجراءات التنفيذ
الخطوات التي يجب اتباعها لبدء إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي:
1. التقديم إلى مكتب التنفيذ:
يتقدم المالك إلى مكتب التنفيذ حيث يوجد العقار بطلب إخلاء بدون حكم قضائي. يتم تقديم عقد الإيجار والمستندات الأخرى أثناء التقديم.
2. إعداد طلب الإجراءات:
يتم إعداد أمر دفع من قبل مكتب التنفيذ. يتم تبليغ أمر الدفع هذا للمستأجر ويتم طلب دفع الدين.
3. الفترة الممنوحة للمستأجر:
لدى المستأجر 7 أيام لإجراء الدفع أو الاعتراض على الدين. إذا لم يتم الدفع أو لم يتم تقديم اعتراض، يتم تقديم طلب إلى محكمة التنفيذ بطلب إخلاء بعد 30 يومًا. إذا اعترض المدين، يتم تقديم طلب إلى محكمة التنفيذ مرة أخرى بعد 30 يومًا بطلب “إزالة الاعتراض والإخلاء”.
4. فشل المستأجر في الدفع
إذا لم يدفع المستأجر الدين خلال فترة 7 أيام أو لم يقدم أي اعتراض:
- يمكن للمالك طلب أمر إخلاء من مكتب التنفيذ.
- يتم إعداد أمر الإخلاء من قبل مكتب التنفيذ ويتم تبليغه للمستأجر.
- إذا لم يخلي المستأجر العقار على الرغم من أمر الإخلاء، يتم تنفيذ الإخلاء القسري.
5. اعتراض المستأجر على الدين
إذا ادعى المستأجر أنه لا يوجد دين:
- يتم تقديم الاعتراض إلى مكتب التنفيذ.
- يمكن للمالك التقدم إلى محكمة التنفيذ لإزالة الاعتراض.
- إذا تمت إزالة الاعتراض، تستمر عملية الإخلاء.
5. كيف يتم تنفيذ عملية الإخلاء؟
بعد أن يصبح أمر الإخلاء نهائيًا، يتم تنفيذ إخلاء العقار على النحو التالي:
- الإخلاء القسري من قبل مكتب التنفيذ:
يحدد مكتب التنفيذ تاريخًا لتنفيذ عملية الإخلاء. - الإخلاء مع محضر رسمي:
أثناء الإخلاء، يتم نقل العناصر الموجودة في العقار إلى مستودع أو منطقة آمنة.
6. مزايا إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي
- عملية سريعة: توفر الوقت لأنها لا تتطلب قرار محكمة.
- طلب إخلاء مباشر: في حالة عدم دفع المستأجر للدين، يمكن إجراء عملية الإخلاء دون الذهاب إلى المحكمة.
- منع التكاليف الإضافية: تنخفض تكاليف الدعوى بسبب عدم وجود عملية محكمة الصلح المدنية.
لماذا يجب أن تختارنا؟
- نقدم حلولاً سريعة وفعالة:
نحل مشاكل المستأجرين بسرعة بطرق عملية مثل إجراءات الإخلاء بدون حكم قضائي، مما يجعل عقارك جاهزًا للاستخدام مرة أخرى. نعرف مدى قيمة الوقت في العمليات القانونية ونتصرف وفقًا لذلك. - الخبرة والتخصص:
مع سنوات خبرتنا في قانون الإيجار وقانون التنفيذ، نقدم دعمًا محترفًا في كل خطوة. نقدم نهجًا خبيرًا في جميع مراحل العملية، من تفاصيل العقود إلى إجراءات مكتب التنفيذ. - حلول مخصصة لك:
حالة كل عميل مختلفة. لذلك، نطور استراتيجيات قانونية مخصصة مصممة خصيصًا لاحتياجاتك وأهدافك. - نحن معك في جميع مراحل العملية:
نحن معك في جميع العمليات مثل إعداد إشعار وبدء إجراءات التنفيذ وإجراءات الإخلاء، ونتابع كل خطوة نيابة عنك. نقدم أيضًا دعمًا محترفًا في الانتقال إلى عملية المحكمة عند الضرورة. - تواصل شفاف وإمكانية الوصول:
نُدير العملية بشفافية من خلال مشاركة كل خطوة معك. نقدم دائمًا إجابات واضحة ومفهومة على أسئلتك ونأخذ في الاعتبار التعليقات التي نتلقاها منك. - مزايا مقرها أنقرة:
يقوم مكتبنا الموجود في أنقرة بإجراء العملية بشكل أسرع وأكثر فعالية بفضل تواصله القوي مع مكاتب التنفيذ والمحاكم المحلية. - نهج موجه نحو الرضا:
نضع دائمًا رضا عملائنا في المقدمة ونعمل على تلبية توقعاتك وضمان حصولك على أفضل نتيجة في نهاية العملية.
للحصول على معلومات مفصلة حول النزاعات بين المستأجرين والملاك وعقود الإيجار ودعاوى الإخلاء، يمكنك مراجعة صفحتنا محامي قانون الإيجار والإخلاء في أنقرة.
