دعوی تعیین اجاره بها یکی از فرآیندهای حقوقی است که برای تطبیق اجاره بها با ارزش بازار آغاز شده است. در اختلافات اجاره بین موجر و مستأجر، مفاد مربوط به قانون تعهدات ترکیه (TBK) به کار گرفته می‌شوند و حل و فصل این اختلافات را تضمین می‌کنند. به طور خاص، مواد ۳۴۴ و مواد بعدی TBK فرآیندهای تعیین و تعدیل اجاره بها را تنظیم می‌کنند. علاوه بر این، در فرآیند دعوی تعیین اجاره بها، دلایل قانونی برای اخراج مستأجر نیز ممکن است علاوه بر اجاره بها مطرح شود. برای اطلاعات بیشتر در مورد این موضوع، می‌توانید مقاله ما با عنوان دلایل قانونی برای اخراج مستأجر را مطالعه کنید.
ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه (TBK)
«توافق‌های طرفین در مورد هزینه اجاره که در دوره‌های اجاره تمدید شده اعمال می‌شود، معتبر است، مشروط بر اینکه از نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده بر اساس میانگین‌های دوازده ماهه در سال اجاره قبلی تجاوز نکند. این قانون در مورد قراردادهای اجاره با مدت بیش از یک سال نیز اعمال می‌شود.
اگر طرفین در این مورد توافق نکرده باشند، هزینه اجاره توسط قاضی مطابق با انصاف و با در نظر گرفتن وضعیت ملک اجاره شده تعیین می‌شود، مشروط بر اینکه از نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده بر اساس میانگین‌های دوازده ماهه در سال اجاره قبلی تجاوز نکند.
صرف نظر از اینکه طرفین در این مورد توافق کرده باشند، در قراردادهای اجاره با مدت بیش از پنج سال یا تمدید شده پس از پنج سال و در پایان هر پنج سال پس از آن، هزینه اجاره که در سال اجاره جدید اعمال می‌شود، توسط قاضی مطابق با انصاف و با در نظر گرفتن نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده بر اساس میانگین‌های دوازده ماهه، وضعیت ملک اجاره شده و قیمت‌های اجاره قابل مقایسه تعیین می‌شود. هزینه اجاره تعیین‌شده به این روش در سال اجاره پس از هر دوره پنج ساله، ممکن است مطابق با اصول مندرج در پاراگراف‌های قبلی تغییر کند.
در یک پرونده تعیین اجاره، این مقاله اصول اساسی را که دادگاه هنگام تعیین اجاره بها اعمال خواهد کرد، بیان می‌کند.
نکاتی که باید در یک پرونده تعیین اجاره بها در نظر گرفته شود
نکات زیر باید هنگام تشکیل پرونده تعیین اجاره بها در نظر گرفته شود:
اسناد: اسنادی مانند قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت و تحقیقات ارزش بازار باید به طور کامل تهیه شوند.
گزارش کارشناسی: اخذ یک گزارش کارشناسی دقیق در پرونده‌های تعیین اجاره بها از اهمیت حیاتی برخوردار است.
هزینه‌ها: هزینه‌های تشکیل پرونده باید از قبل برنامه‌ریزی شود.
برای تشکیل پرونده تعیین اجاره بها، شرایط زیر باید رعایت شود:
قرارداد اجاره باید معتبر باشد.
اجاره بها باید با توجه به شرایط بازار کم یا زیاد باشد.
مدارک لازم برای پرونده باید به طور کامل تهیه شود. ماده ۳۴۵ قانون تعهدات ترکیه (TBK)
«دادخواست مربوط به تعیین اجاره بها را می‌توان در هر زمانی مطرح کرد. با این حال، اگر این دادخواست حداقل سی روز قبل از شروع دوره جدید ثبت شود یا اگر موجر کتباً به مستاجر اطلاع داده باشد که اجاره بها در این دوره افزایش می‌یابد، و اگر تا پایان دوره اجاره جدید بعدی ثبت شود، اجاره بها تعیین شده توسط دادگاه از ابتدای این دوره اجاره جدید برای مستاجر الزام‌آور خواهد بود. اگر در قرارداد شرطی در مورد افزایش اجاره بها در دوره اجاره جدید وجود داشته باشد، اجاره بها تعیین شده توسط دادگاه در دادخواست ثبت شده تا پایان دوره اجاره جدید نیز از ابتدای این دوره جدید معتبر خواهد بود.»
نحوه تعیین اجاره بها جدید در پرونده تعیین اجاره بها چگونه است؟
در پرونده‌های تعیین اجاره بها، گزارش کارشناس در مرکز این فرآیند قرار دارد. کارشناس بازار املاک و مستغلات را در منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است بررسی می‌کند و تعیین می‌کند که آیا اجاره بها با ارزش فعلی مطابقت دارد یا خیر.
در پرونده‌های تعیین اجاره، دادگاه باید توسط کارشناسان بررسی انجام دهد و وضعیت املاک و مستغلات و قیمت‌های اجاره قابل مقایسه باید بررسی شود. معیارهای زیر توسط قاضی در تعیین هزینه اجاره در نظر گرفته می‌شود:
1- نرخ تغییر شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI):
میانگین شاخص قیمت مصرف‌کننده دوازده ماهه سال قبل به عنوان مرجع مهمی در تعیین هزینه اجاره استفاده می‌شود. استفاده از تغییر سالانه شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) در تعیین هزینه اجاره از اهمیت بالایی برخوردار است. این شاخص به عنوان یک شاخص اساسی برای تعیین هزینه اجاره در نظر گرفته می‌شود. ذکر موارد زیر در اینجا مهم است. طبق TCC 344/3، شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) حد پایین، نه حد بالا، در تعیین هزینه اجاره است. بنابراین، دادگاه باید توجه کند که آیا افزایش‌های انجام شده تا تاریخ دادخواست کمتر یا بیشتر از شاخص قیمت مصرف‌کننده است.
2- وضعیت ملک اجاره‌ای:
در فرآیند تعیین هزینه اجاره، عواملی مانند موقعیت ملک اجاره‌ای، هدف استفاده از آن، وضعیت فیزیکی، ویژگی‌ها و غیره در نظر گرفته می‌شوند. بنابراین، هنگام تعیین هزینه اجاره، وضعیت ملک و عوامل محیطی در نظر گرفته می‌شود. می‌توانیم عناصر را به صورت جداگانه به شرح زیر طبقه‌بندی کنیم:
موقعیت و محیط اطراف
نما
کیفیت مصالح و کیفیت ساخت
کفی که در آن قرار دارد
منظر
نزدیکی به ساختمان همسایه
اینکه آیا به خوبی نگهداری می‌شود یا خیر
روش استفاده
تاریخ شروع اجاره و شرایط اجاره
3- ارزش اجاره بازار:
در تعیین ارزش اجاره، دادگاه ارزش اجاره سایر املاک با ویژگی‌های مشابه در منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است را نیز بررسی می‌کند. به عبارت دیگر، ارزش اجاره بازار در همان منطقه در نظر گرفته می‌شود.
۴- تخفیف حقوق صاحبان سهام
ماده ۳۴۴/۳ قانون تعهدات ترکیه شامل عبارت «به شیوه‌ای منصفانه» است. به همین دلیل، در پرونده‌های تعیین اجاره، قاضی، حقوق صاحبان سهام را در نظر می‌گیرد. دادگاه برای اجاره بهای تعیین‌شده برای اموال غیرمنقول مورد بحث در گزارش کارشناسی، تخفیف حقوق صاحبان سهام اعمال می‌کند. این مفهوم از حقوق صاحبان سهام را می‌توان «تخفیف مستاجر سابق» نامید. در پرونده‌های تعیین اجاره، دادگاه «حقوق صاحبان سهام» یا «تخفیف مستاجر سابق» ۱۵ تا ۲۰ درصد را برای ملک اجاره‌ای اعمال می‌کند. تخفیف اعمال‌شده نشان‌دهنده مزیتی است که از این واقعیت ناشی می‌شود که مستاجر قبلاً مستاجر بوده است.
چه زمانی پرونده تعیین اجاره تشکیل می‌شود؟
برای تعیین زمان تشکیل پرونده تعیین اجاره، بررسی می‌شود که آیا مبلغ افزایش اجاره بها در قرارداد اجاره بین طرفین مطابق با ماده ۳۴۴ قانون تعهدات ترکیه ما مشخص شده است یا خیر. اگر نرخ افزایش سالانه اجاره بها در قرارداد اجاره مشخص شده باشد، پرونده تعیین اجاره فقط در پایان سال پنجم اجاره قابل طرح است. با این حال، اگر هزینه افزایش اجاره بها در قرارداد اجاره مشخص نشده باشد، می‌توان در پایان هر دوره اجاره بدون انتظار برای سال پنجم اجاره، درخواست افزایش اجاره بها را مطرح کرد.
برای طرح دعوی تعیین اجاره بها، باید یک دوره ۵ ساله از تاریخ قرارداد گذشته باشد.
به عنوان مثال؛ برای قرارداد اجاره مورخ ۰۱.۰۱.۲۰۲۰، اولین دوره‌ای که می‌توان درخواست تعیین اجاره بها کرد، دوره اجاره بین ۰۱.۰۱.۲۰۲۴ تا ۰۱.۰۱.۲۰۲۵ خواهد بود.
طبق TCC 345/2، اگر در قرارداد هیچ شرطی در مورد افزایش اجاره بها وجود نداشته باشد، اگر ۳۰ روز قبل از شروع سال اجاره جدید، دادخواستی ثبت شود یا به مستاجر اطلاع داده شود که اجاره بها افزایش خواهد یافت، حکم تعیین اجاره بها از سال اجاره جدید معتبر خواهد بود.
به عنوان مثال؛ در یک قرارداد اجاره مورخ 01.01.2020، زودترین تاریخی که تصمیم قطعی می‌تواند لازم‌الاجرا شود، 01.01.2025 خواهد بود. اگر تا 30 روز قبل از این تاریخ، دادخواستی ثبت شود، حکم قطعی از تاریخ 01.01.2025 معتبر خواهد بود.
طبق TCC 345/3، اگر در قرارداد، بندی در مورد افزایش اجاره بها وجود داشته باشد، می‌توان در دادخواستی که قرار است در سال اجاره تمدید شده ثبت شود، در صورت درخواست، حکم قطعی را از ابتدای دوره اجاره‌ای که دادخواست در آن ثبت شده است، معتبر دانست.
به عنوان مثال؛ زودترین تاریخی که حکم قطعی می‌تواند در یک قرارداد اجاره مورخ 01.01.2020 لازم‌الاجرا شود، 01.01.2025 است. اگر شرط افزایش در قرارداد وجود داشته باشد، می‌توان در دوره جدید بدون رعایت دوره 30 روزه و شرایط ابلاغ، دادخواست را ثبت کرد. می‌توان در ابتدای دوره اجاره تمدید شده، یعنی از تاریخ 01.01.2025، درخواست تعیین حکم قطعی را ارائه داد.
اطلاعیه در پرونده تعیین اجاره
اطلاعیه در پرونده تعیین اجاره به ویژه برای ابلاغ رسمی درخواست تعیین مجدد اجاره بها به طرف مقابل و اطمینان از روند قانونی روند کار اهمیت دارد. اطلاعیه به طرفین کمک می‌کند تا خواسته‌های خود را قبل یا در حین طرح دعوی به روشنی بیان کنند.
آیا ارسال اطلاعیه الزامی است؟
طبق قانون تعهدات ترکیه (TBK)، ارسال اطلاعیه قبل از طرح دعوی تعیین اجاره بها الزامی نیست. با این حال، اطلاعیه برای نشان دادن حسن نیت طرفین و جدی بودن خواسته‌های آنها در طول دعوی مفید است. اطلاعیه معمولاً در موارد زیر ارسال می‌شود:
اگر درخواستی برای تعیین اجاره بها قبل از دوره اجاره جدید ارائه شود،
اگر صاحبخانه یا مستاجر بخواهد خارج از دادگاه به توافق برسد،
اگر لازم باشد به وضوح به طرف مقابل اطلاع داده شود که در مورد اجاره بها اختلاف نظر وجود دارد.
نحوه ارسال اخطاریه چگونه است؟
اعلانیه در دعوی تعیین اجاره می‌تواند از طریق دفتر اسناد رسمی یا کتبی انجام شود. اخطاریه ارسالی از طریق دفتر اسناد رسمی معتبرترین مدرک قانونی است. نکات زیر باید در اخطاریه گنجانده شود:
جزئیات قرارداد اجاره: آدرس ملک اجاره‌ای، اطلاعات طرفین و تاریخ شروع قرارداد اجاره.
درخواست: درخواست افزایش یا تعیین اجاره بها مطابق با ارزش بازار.
تاریخ و مدت زمان: تاریخ ارسال اخطاریه و مهلت داده شده به مخاطب برای پاسخ باید ذکر شود.
مقررات مربوطه طبق قانون تعهدات ترکیه
ماده ۳۴۴ قانون مدنی ترکیه: توافق طرفین در مورد تعیین اجاره بها اولویت دارد. در صورت عدم توافق، می‌توان اقامه دعوی کرد.
ماده ۳۴۷ قانون مدنی ترکیه: دعوی تعیین اجاره بها می‌تواند قبل یا در طول دوره اجاره جدید اقامه شود. با این حال، باید حداقل ۳۰ روز قبل از پایان دوره اجاره به طرف مقابل اطلاع داده شود.
مزایای ارسال اخطار
اطلاع رسانی به طرف مقابل: با اخطار، طرفین خواسته‌های خود را کتباً به طرف مقابل منتقل می‌کنند.
شواهد در طول روند دادرسی: اخطار نشان دهنده حسن نیت طرفین در دادگاه و بیان واضح خواسته‌های آنها است.
ایجاد زمینه برای توافق: به لطف اخطار، طرفین می‌توانند قبل از طرح دعوی برای رسیدن به توافق تلاش کنند.
نمونه متن اخطار
اخطار
اخطار دهنده:
نام نام خانوادگی (T.C.:)
(آدرس)
مخاطب:
نام نام خانوادگی (T.C.:)
(آدرس)
موضوع:
اخطار برای پرداخت اجاره ماهانه خالص 10,000.00 لیر ترکیه در محدوده قرارداد اجاره با تاریخ X، که از تاریخ X لازم الاجرا است.
توضیح دهید
مالار:
مخاطب گرامی،
در چارچوب قرارداد اجاره مورخ X، شما به عنوان مستاجر در ملک اجاره‌ای در آدرس X با اجاره ماهانه 2009.00 لیر ترکیه زندگی می‌کنید.
از ابتدای سال اجاره جدید، تاریخ X، به دلیل پایین بودن اجاره بها در مقایسه با سایر رقبا و شرایط اقتصادی کشورمان، معتقدم که اجاره فعلی باید 10،000.00 لیر ترکیه تعیین شود. بنابراین، از شما درخواست می‌کنم که این مبلغ تعیین شده در دوره اجاره جدید را به من پرداخت کنید.
از تاریخ X، درخواست می‌کنم که اجاره ماهانه 10،000.00 لیر ترکیه در چارچوب قرارداد اجاره پرداخت شود. اگر این مبلغ توسط من پذیرفته نشود یا پرداخت به مبلغ مشخص شده انجام نشود، بدینوسیله به شما اطلاع می‌دهم که علیه شما به دلیل تعیین اجاره بها اقامه دعوی خواهم کرد. همچنین به شما اکیداً هشدار می‌دهم که در نتیجه این دعوی، شما مجبور به پرداخت هزینه‌هایی مانند هزینه‌های دادرسی خواهید بود.
با احترام،
(تاریخ)
اطلاعیه
نام خانوادگی
چرا باید ما را انتخاب کنید؟
کارکنان باتجربه و متخصص: ما با یک تیم باتجربه متخصص در حقوق اجاره همکاری می‌کنیم. به این ترتیب، از حقوق شما به موثرترین شکل دفاع می‌کنیم.
راهکارهای شخصی‌سازی‌شده: ما استراتژی‌های حقوقی مختص به نیازهای هر یک از مشتریان خود را تدوین می‌کنیم و راه‌حل‌های فردی ارائه می‌دهیم.
ارتباط سریع و شفاف: ما در کل فرآیند شما را مطلع می‌کنیم و خدمات شفافی ارائه می‌دهیم. ما در هر مرحله از فرآیند با پاسخ سریع به سوالات شما در کنار شما هستیم.
کار نتیجه‌محور: هدف ما این است که پرونده شما را در اسرع وقت به نتیجه برسانیم و اطمینان حاصل کنیم که به بهترین نتیجه می‌رسید.
دانش گسترده در زمینه قانون‌گذاری: به لطف تسلط ما بر قانون تعهدات ترکیه و قوانین مربوطه، ما یک مبنای قانونی قوی برای پرونده شما ایجاد می‌کنیم.
به عنوان شرکت مشاوره حقوقی و وکالت BB، اولویت ما رضایت مشتریان و حمایت از حقوق آنهاست. با پشتیبانی حرفه‌ای ما، می‌توانید فرآیند را آسان‌تر و مؤثرتر مدیریت کنید.
برای اطلاعات دقیق در مورد اختلافات بین مستاجران و مالکان، قراردادهای اجاره و موارد تخلیه، می‌توانید صفحه وکیل اجاره و تخلیه در آنکارا را بررسی کنید.
