درخواست تخلیه ملک توسط صاحبخانه به دلیل نیاز خود یا اعضای خانواده‌اش به محل سکونت، از جمله دلایل معتبر فسخ قرارداد اجاره است. با این حال، هنگام طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز، لازم است طبق روال قانونی عمل شود. مواردی مانند شرایط تخلیه به دلیل نیاز، درخواست تخلیه موجر به دلیل نیاز و تخلیه مستاجر از عناصر مهمی هستند که هر دو طرف باید به آنها توجه کنند.
در این مقاله، مراحلی را که صاحبخانه‌هایی که درخواست تخلیه به دلیل نیاز دارند باید دنبال کنند، نحوه انجام فرآیند و آنچه باید در مورد اثبات صداقت نیاز بدانید، مورد بحث قرار خواهیم داد. همچنین به مقررات قانونی مربوط به نیازهای صاحبخانه و اعضای خانواده که مبنای فسخ قرارداد اجاره هستند، خواهیم پرداخت.
علاوه بر این، درخواست تخلیه به دلیل نیاز صاحبخانه تنها یکی از دلایل قانونی مندرج در قانون تعهدات ترکیه است. دلایل قانونی برای تخلیه مستاجر شامل موارد مختلفی مانند فسخ قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و تعهد به تخلیه است. شما می‌توانید اطلاعات دقیقی در مورد این مسائل را در مقاله منتشر شده قبلی ما با عنوان «دلایل قانونی برای اخراج مستاجر» مشاهده کنید.
1- قانون مدنی: قانون تعهدات ترکیه
ماده 350 قانون تعهدات ترکیه شرایط لازم برای فسخ قرارداد اجاره و درخواست‌های تخلیه به دلیل لزوم ارائه به دلایل قانونی را تعیین می‌کند.
ماده ۳۵۰ قانون تجارت ترکیه به شرح زیر است:
«موجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند؛
۱. اگر به دلیل نیاز به محل سکونت یا محل کار، ملزم به استفاده از ملک اجاره‌ای برای خود، همسر، فرزندان، اجداد یا سایر افرادی باشد که قانوناً موظف به مراقبت از آنها است،
۲. اگر تعمیر، توسعه یا تغییر اساسی ملک اجاره‌ای برای بازسازی یا توسعه ضروری باشد و استفاده از ملک اجاره‌ای در طول این کارها غیرممکن باشد، در پایان مدت در قراردادهای مدت‌دار،
در قراردادهای مدت‌دار نامحدود، او می‌تواند قرارداد اجاره را با طرح دعوی ظرف یک ماه از تاریخ تعیین شده مطابق با مدت فسخ و مهلت‌های پیش‌بینی شده برای اعلام فسخ طبق مقررات عمومی اجاره، فسخ کند.»
ماده ۳۵۰ به وضوح دلایل و رویه معتبر برای اخراج مستاجر را بیان می‌کند. موجران می‌توانند با اقدام در چارچوب این قانون، به دلیل نیاز، از مستاجران خود درخواست اخراج کنند.
طبق مقررات قانونی، صاحبخانه فقط می‌تواند برای نیازهای مسکن خود و اعضای خانواده‌اش درخواست تخلیه کند. درخواست‌های ارائه شده برای موارد دیگر از نظر قانونی معتبر تلقی نمی‌شوند. علاوه بر این، در هر موردی که به دادگاه مراجعه می‌شود، باید شواهد محکمی مبنی بر واقعی و صادقانه بودن درخواست‌ها ارائه شود.
۲- شرایط و مدارک مورد نیاز برای تخلیه به دلیل نیاز
صاحبخانه‌ها هنگام درخواست تخلیه از مستاجران خود باید مطابق با قانون تعهدات ترکیه عمل کنند. تخلیه به دلیل نیاز فقط تحت شرایط خاصی قابل انجام است. برای صاحبخانه‌ها مهم است که این شرایط را رعایت کنند تا در روند قانونی موفق باشند. در ادامه توضیح مفصلی در مورد شرایط تخلیه به دلیل نیاز ارائه خواهد شد.
ادعای نیاز صاحبخانه
وقتی صاحبخانه‌ها با درخواست تخلیه به دلیل نیاز به دادگاه مراجعه می‌کنند، ابتدا باید نیاز خود را ثابت کنند. با این حال، ادعای نیاز فقط زمانی پذیرفته می‌شود که مبتنی بر یک نیاز معتبر و صادقانه باشد.
ادعای نیاز، نیازهای مسکن خود صاحبخانه یا اعضای خانواده‌اش را پوشش می‌دهد. در زیر جزئیات مربوط به ادعاهای معتبر نیاز آمده است:
نیاز صاحبخانه به مسکن برای خودش: صاحبخانه می‌تواند ادعا کند که ملک برای فضای زندگی خودش ضروری است. این امر مستلزم عدم سکونت در محل سکونت دیگری است.
نیاز اعضای خانواده به مسکن: نیاز اعضای خانواده صاحبخانه، مانند نوادگان (فرزندان) یا اجداد (مادر، پدر، پدربزرگ، مادربزرگ)، نیز می‌تواند به عنوان یک توجیه معتبر در نظر گرفته شود. با این حال، این نیاز نیز باید اثبات شود.
نیاز صادقانه و واقعی
هنگام طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز، خواسته‌های صاحبخانه باید صادقانه و واقعی باشد. دادگاه به دقت بررسی خواهد کرد که آیا نیاز مسکن صاحبخانه صرفاً یک توجیه موقت است یا خیر.
هنگام طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز، صاحبخانه باید ثابت کند که نیاز واقعی و حقیقی است. اثبات نیاز صادقانه یکی از مهمترین مراحل پرونده است. طبق قانون تعهدات ترکیه، کافی نیست که صاحبخانه فقط نیازهای شخصی خود را بیان کند. نیازهای صاحبخانه و اعضای خانواده باید با شواهد محکمی پشتیبانی شود.
برای مثال، اگر صاحبخانه در محل سکونت دیگری برای خود یا خانواده‌اش زندگی نکند، نیاز به سکونت می‌تواند با قوت بیشتری اثبات شود. دادگاه با مقایسه آن با سایر عوامل، مانند اخراج به دلیل نیاز به مالک جدید، ارزیابی خواهد کرد که آیا صاحبخانه واقعاً به ملک نیاز دارد یا خیر. وقتی مستأجر به دلیل نیاز درخواست اخراج می‌دهد، اگر خواسته‌ها صادقانه باشند، احتمال موفقیت پرونده بیشتر است.
اظهارات صاحبخانه به تنهایی کافی نیست. دادگاه صداقت نیاز را به عنوان مدرک در نظر خواهد گرفت.
به دنبال شواهد و مدارک مشخص از نظر موارد زیر است. به عنوان مثال:
اسنادی مبنی بر اینکه صاحبخانه در خانه دیگری زندگی می‌کند،
شواهدی مانند اعضای خانواده که در ملک دیگری زندگی می‌کنند.
صاحبخانه باید با ارائه این اسناد به دادگاه ثابت کند که ادعای نیاز واقعی و صادقانه است.
۳- حمایت و حقوق قانونی مستاجر
مستاجران در برابر درخواست‌های تخلیه به دلیل نیاز، حقوق قانونی دارند. از نظر قانونی، صاحبخانه‌ها باید نیاز خود را صادقانه ثابت کنند و بر اساس آن عمل کنند. مستاجر حق دارد به درخواست تخلیه اعتراض کند و دادگاه نیز منافع مستاجر را در نظر می‌گیرد.
پس از اعتراض مستاجر، دادگاه وضعیت را به دقت ارزیابی می‌کند تا مشخص کند که آیا صاحبخانه واقعاً نیازمند است یا خیر. در این مرحله، با در نظر گرفتن موقعیت‌های منفی که مستاجر با آن مواجه است (به عنوان مثال، ضرورت زندگی در خانه دیگری) تصمیم گیری می‌شود.
۴- مدارک مورد نیاز هنگام تشکیل پرونده تخلیه به دلیل نیاز چیست؟
چگونه پرونده تخلیه به دلیل نیاز تشکیل دهیم؟ روند درخواست تخلیه از مستاجر توسط صاحبخانه، مستلزم طی مراحل خاصی است. به عنوان اولین قدم، باید از طریق میانجیگری اقدام کرد. اگر دو طرف نتوانند در جلسات میانجیگری در مورد فسخ قرارداد و تخلیه به توافق برسند، دادخواست تخلیه ملک اجاره‌ای به دلیل نیاز به همراه گزارش اختلاف آماده شده به دادگاه ارائه می‌شود. هنگام مراجعه به دادگاه، مدارکی که صاحبخانه باید ارائه دهد شامل مدارک مشخصی است که نیاز به مسکن را اثبات می‌کند.
این مدارک می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
مدارک مربوط به وضعیت سکونت فعلی اعضای خانواده،
مدارک مربوط به سکونت صاحبخانه در ملک دیگری،
مدارک کتبی مبتنی بر اعلام نیاز.
اگر صاحبخانه همراه با این مدارک درخواست تخلیه به دلیل نیاز را ارائه دهد، احتمال پذیرش پرونده افزایش می‌یابد.
5- آیا اخطار تخلیه به دلیل نیاز اجباری است؟ مدت زمان آن چقدر است؟
طبق ماده ۳۵۰/۱ قانون تجارت ترکیه، اگر استفاده از ملک اجاره‌ای به دلیل نیازهای خود موجر، همسر، فرزندان و افراد تحت تکفل او یا در طول بازسازی و تعمیر املاک و مستغلات غیرممکن باشد، قرارداد می‌تواند ظرف ۱ ماه از تاریخ پایان قرارداد با طرح دعوی فسخ شود.
به عنوان مثال، تاریخ پایان قرارداد اجاره مورخ ۱/۰۱/۲۰۲۴، ۱/۰۱/۲۰۲۵ خواهد بود. دعوی تخلیه باید تا ۱/۰۲/۲۰۲۴ ثبت شود. در دعاوی که بر اساس این ماده ثبت می‌شوند، ارائه اخطار الزامی نیست.
با این حال، اگر طبق ماده ۳۵۳ قانون تجارت ترکیه، اخطاری در طول دوره اجاره، از جمله دوره ثبت دادخواست، داده شود، دوره ثبت دادخواست به ۱ ماه محدود نمی‌شود و تا پایان دوره اجاره تمدید می‌شود. (برای توضیح بیشتر، دادگاه تجدیدنظر، شعبه سوم مدنی، شماره‌های 2017/2787 E، 2017/3690 K و 23.03.2017 تاریخ)
ماده مربوطه به شرح زیر است: «اگر موجر کتباً به مستأجر اطلاع دهد که حداکثر ظرف مدت پیش‌بینی‌شده برای طرح دعوی، اقامه دعوی خواهد کرد، مدت طرح دعوی به مدت یک سال اجاره تمدید شده تلقی می‌شود.»
به عنوان مثال، اگر قرارداد اجاره مورخ 01.01.2024 در تاریخ 01.01.2025 منقضی شود یا اگر اخطاریه ظرف مدت 1 ماه پس از تاریخ انقضا ابلاغ شود، می‌توان تا پایان سال اجاره پس از ابلاغ، یعنی تا تاریخ 01.01.2026، اقامه دعوی کرد.
۶- مواردی که پس از تخلیه به دلیل نیاز باید در نظر گرفته شود
ممنوعیت ۳ ساله عدم توانایی در اجاره: طبق ماده ۳۵۵ قانون تعهدات ترکیه، اگر ملکی که به دلیل نیاز تخلیه شده است، ظرف سه سال بدون دلیل موجه به شخص دیگری اجاره داده شود، مستاجر سابق می‌تواند برای خسارات وارده درخواست غرامت کند. این غرامت خسارات واقعی مستاجر، مانند هزینه‌های جابجایی و اجاره بهای بالاتر در ملک جدید را پوشش می‌دهد. علاوه بر این، اگر ثابت شود که صاحبخانه با سوء نیت عمل کرده است، دادگاه ممکن است غرامت اضافی را تعیین کند. در عمل، این مبلغ غرامت معمولاً می‌تواند تا ۱ سال اجاره ملک قدیمی باشد و توسط دادگاه با توجه به میزان خسارت تعیین می‌شود.
اگر صاحبخانه از ملک استفاده نکند، ممکن است به دلیل سوء نیت، مجازات‌های قانونی در دستور کار قرار گیرد.
نتیجه‌گیری
مهمترین عناصری که صاحبخانه‌ها هنگام طرح دعوی تخلیه به دلیل نیاز باید به آنها توجه کنند، اثبات صداقت ادعای نیاز و ارائه صحیح مدارک لازم برای درخواست به دادگاه است. شرایط تخلیه به دلیل نیاز، روند طرح دعوی و قوانین حقوقی مورد بحث در این مقاله، اطلاعات اولیه‌ای هستند که به مالکان در محافظت از حقوق خود کمک می‌کنند.
در فرآیندهای قانونی مانند تخلیه مستاجر، عمل کردن مطابق با قانون تعهدات ترکیه و اثبات نیاز با شواهد محکم برای نتیجه مثبت پرونده بسیار مهم است. مالکان با بیان واضح و صریح نیازهای خود و ارائه اسناد صحیح به دادگاه، به پیشرفت سریع و مؤثر روند کمک می‌کنند.
برای مالکانی که درخواست تخلیه به دلیل نیاز دارند، این امکان وجود دارد که با دریافت پشتیبانی حقوقی متخصص، از حقوق قانونی خود محافظت کنند و در طول فرآیند دعوی تخلیه مستاجر به نتیجه موفقیت‌آمیزی دست یابند.
چرا باید ما را انتخاب کنید؟
مواردی مانند تخلیه به دلیل نیاز
برداشتن گام‌های درست در فرآیندهای پیچیده و حساس از نظر حقوقی بسیار مهم است. ما به عنوان شرکت مشاوره حقوقی و وکالتی BB، با تجربه و تخصص گسترده خود در این زمینه، قصد داریم بهترین راه‌حل‌های حقوقی را به مشتریان خود ارائه دهیم. در اینجا چند دلیل برای انتخاب ما آورده شده است:
مشاوران حقوقی باتجربه: وکلای متخصص ما با سال‌ها تجربه در زمینه حقوق اجاره و پرونده‌های تخلیه، در هر مرحله از فرآیند، شما را راهنمایی و راهنمایی می‌کنند.
رویکردهای راه‌حل شخصی‌سازی‌شده: شرایط هر یک از مشتریان ما متفاوت است. به همین دلیل است که ما استراتژی‌های ویژه‌ای را برای هر یک از آنها تدوین می‌کنیم و مناسب‌ترین راه‌حل‌ها را برای نیازهای آنها ارائه می‌دهیم.
مدیریت سریع و مؤثر فرآیند: ما تمام اقدامات لازم را برای پیشرفت سریع و مؤثر فرآیندهای حقوقی انجام می‌دهیم. ما تمام منابع خود را بسیج می‌کنیم تا سریع‌ترین راه‌حل را به شما ارائه دهیم.
نرخ موفقیت بالا: شرکت مشاوره حقوقی و وکالتی BB با دقت تمام تلاش می‌کند تا بهترین نتایج را برای مشتریان خود به دست آورد. ما با نرخ موفقیت بالایی که در پرونده‌های تخلیه به دلیل ضرورت به دست آورده‌ایم، اعتبار خود را در این بخش ثابت کرده‌ایم.
تضمین حفاظت از حقوق قانونی شما: ما از حقوق قانونی شما به قوی‌ترین شکل ممکن، چه برای صاحبخانه و چه برای مستاجر، دفاع می‌کنیم. در طول این فرآیند، ما تلاش می‌کنیم تا با محافظت از حقوق قانونی شما در هر مرحله، بهترین نتیجه را کسب کنیم.
اگر به دنبال یک شریک قابل اعتماد برای حل مشکل خود هستید، به عنوان شرکت حقوقی و مشاوره حقوقی BB، می‌توانیم شما را به درستی راهنمایی کنیم و اطمینان حاصل کنیم که فرآیندهای تخلیه را با موفقیت به پایان می‌رسانید. می‌توانید با تماس با ما، دقیق‌ترین پشتیبانی حقوقی را دریافت کنید.
برای کسب اطلاعات دقیق در مورد اختلافات بین مستاجران و صاحبخانه‌ها، قراردادهای اجاره و پرونده‌های تخلیه، می‌توانید صفحه وکیل اجاره و تخلیه آنکارا را بررسی کنید.
