عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر می‌تواند مشکلات مالی و فرآیندهای قانونی برای صاحبخانه ایجاد کند. با این حال، طبق قانون تعهدات ترکیه و قانون اجرای احکام و ورشکستگی، اخراج مستاجر با طی مراحل خاصی انجام می‌شود. در این مقاله، ما به تفصیل در مورد مراحل قانونی اخراج مستاجری که اجاره بها را پرداخت نمی‌کند، روند ارسال اخطار و طرح دعوی تخلیه؛ مراحل اخراج از طریق اجرای احکام بحث می‌کنیم. می‌توانید مراحلی را که باید برای اخراج مستاجر و مراحل اخطار رعایت شود، در این مقاله بیابید.
راه‌های وصول مطالبات اجاره بها توسط صاحبخانه‌ها و شروع فرآیند اخراج در این مقاله آمده است.
توجه: پیگیری غیرقضایی اخراج روشی سریع است که می‌تواند در صورت عدم پرداخت اجاره بها مورد استفاده قرار گیرد. با این حال، اخراج مستاجر نه تنها به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، بلکه برای سایر موقعیت‌های ذکر شده در میان دلایل قانونی اخراج مستاجر نیز قابل درخواست است. شما می‌توانید در مقاله ما با عنوان «دلایل قانونی برای اخراج مستاجر» به اطلاعات دقیقی در مورد این موضوع دسترسی پیدا کنید.
مواد مرتبط با قانون تعهدات ترکیه
اگر مستاجر در پرداخت اجاره بها یا هزینه‌های جانبی کوتاهی کند، موجر باید با ارائه اخطار کتبی و دادن حداقل 30 روز مهلت به او، از مستاجر بخواهد که بدهی را پرداخت کند. در صورت عدم پرداخت در این مدت، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
ماده مربوطه به شرح زیر تنظیم شده است.
ماده 315 قانون مالیات ترکیه:
«اگر مستاجر به تعهد خود برای پرداخت اجاره بها یا هزینه‌های جانبی که پس از تحویل ملک اجاره‌ای باید پرداخت شود، عمل نکند، موجر می‌تواند به مستاجر مهلت کتبی بدهد و به او اطلاع دهد که در صورت عدم انجام آن در این مدت، قرارداد را فسخ خواهد کرد.
مهلتی که باید به مستاجر داده شود حداقل ده روز و برای اجاره‌های مسکونی و محل کار مسقف حداقل سی روز است. این مهلت از روز بعد از تاریخ اخطار کتبی به مستاجر شروع می‌شود.»
ماده ۳۵۲/۲ قانون تجارت ترکیه:
«اگر مستأجر دو اخطار کتبی موجه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها در مدت اجاره برای قراردادهای اجاره کمتر از یک سال یا ظرف یک سال اجاره یا بیش از یک سال اجاره برای قراردادهای اجاره یک سال یا بیشتر به او داده باشد، موجر می‌تواند قرارداد اجاره را از طریق طرح دعوی در دادگاه ظرف یک ماه از پایان مدت اجاره و سال اجاره‌ای که در آن اخطارها برای قراردادهای اجاره بیش از یک سال داده شده است، فسخ کند.»
اگر مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند چه باید کرد؟
صاحبخانه‌هایی که با مستأجری مواجه می‌شوند که اجاره بها را پرداخت نمی‌کند، ابتدا باید روند قانونی را آغاز کنند. در اینجا مراحل گام به گام دنبال می‌شود:
فرآیند ارسال اخطار به مستأجر
از مستأجری که اجاره بها را پرداخت نمی‌کند، درخواست می‌شود که بدهی را از طریق دفتر اسناد رسمی یا با ارسال اخطار کتبی پرداخت کند.
هدف از اخطار: یادآوری بدهی مستأجر و دادن مهلت به او برای پرداخت آن.
دوره اخطار: طبق قانون تعهدات ترکیه، باید اخطاری برای مستاجر ارسال شود و یک دوره 30 روزه برای پرداخت بدهی به او داده شود.
شما می‌توانید با ارسال اخطاری به مستاجری که اجاره بها را پرداخت نمی‌کند، روند تخلیه را آغاز کنید.
توجه: اگر اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی ارسال شود، از نظر اعتبار قانونی، زمینه محکم‌تری ایجاد می‌کند.
نمونه اخطار به مستاجری که اجاره بها را پرداخت نمی‌کند
اخطاریه
فرستنده:
[نام و نام خانوادگی موجر/مالک]
[آدرس]
[تلفن]
[شماره شناسایی TC/شماره مالیات]
آدرس دهنده:
[نام و نام خانوادگی مستاجر/مالک]
[آدرس]
موضوع: اخطار به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
[نام و نام خانوادگی مستاجر/مالک] عزیز،
طبق قرارداد اجاره منعقد شده با شما در [تاریخ قرارداد اجاره]، شما به عنوان مستاجر در [آدرس یا شرح ملک] قرار دارید. طبق این قرارداد، [اجاره بها و تاریخ پرداخت] به عنوان اجاره ماهانه تعیین شده است.
با این حال، مشخص شده است که شما اجاره بها را برای دوره‌های مشخص شده در زیر پرداخت نکرده‌اید:
[ماه و سال اجاره بهای پرداخت نشده]
این وضعیت طبق ماده ۳۱۵ قانون تعهدات ترکیه باعث عدم پرداخت می‌شود. با این اخطار، بدینوسیله به شما هشدار می‌دهم که بدهی اجاره خود به مبلغ [مبلغ اجاره پرداخت نشده] را ظرف 30 روز از تاریخ اخطار به من پرداخت کنید.
اگر بدهی خود را ظرف 30 روز به طور کامل پرداخت نکنید، قرارداد فسخ و مراحل قانونی تخلیه آغاز خواهد شد.
شما باید اجاره خود را به شماره حساب زیر پرداخت کنید:
[اطلاعات حساب]
هزینه اخطار: هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و سایر هزینه‌های قانونی ناشی از این اخطار بر عهده شماست و باید ظرف مدت مشخص شده پرداخت شود.
لطفاً درخواست می‌کنم هر آنچه لازم است را انجام دهید.
با احترام،
[نام و نام خانوادگی موجر]
[امضا]
مدت پرداخت و حقوق اعطا شده به مستاجر
پس از ارسال اخطار، به مستاجر مهلت مشخصی برای پرداخت داده می‌شود:
مدت پرداخت 30 روزه: طبق قانون، مستاجر باید ظرف 30 روز از تاریخ اخطار، بدهی را پرداخت کند.
قانون دو اخطاریه موجه: دو اخطاریه جداگانه که در یک دوره زمانی ارسال شوند، دلیل محکمی برای صاحبخانه جهت طرح دعوی تخلیه محسوب می‌شوند.
مثال: مستاجرانی که دو بار در سال در پرداخت اجاره بها تاخیر دارند و در هر دو مورد اخطاریه برایشان ارسال می‌شود، ممکن است با دعوی تخلیه مواجه شوند.
چگونه می‌توان دادخواست تخلیه تنظیم کرد؟
مراحل قانونی برای اخراج مستاجری که اجاره بها پرداخت نمی‌کند، باید رعایت شود.
مراحل به شرح زیر است:
درخواست به دادگاه صلح مدنی: موجر باید پرونده تخلیه را در دادگاه صلح مدنی محل سکونت مستاجر ثبت کند.
مدارک مورد نیاز:
قرارداد اجاره
نمونه اخطاریه‌های دفتر اسناد رسمی
مدارک نشان دهنده بدهی‌های اجاره پرداخت نشده
روند پرونده تخلیه: روند دادگاه را می‌توان با ارائه مدارک کامل تسریع کرد.
رویه‌های قانونی برای تخلیه مستاجران
رویه‌های قانونی که باید در طول فرآیند تخلیه در نظر گرفته شوند:
ارزیابی روش‌های مصالحه از طریق ارتباط با مستاجر می‌تواند روند را تسریع کند.
مفاد قرارداد اجاره باید قبل از طرح دعوی به طور مفصل بررسی شود.
دریافت پشتیبانی حقوقی حرفه‌ای به روند سریع و بدون خطا کمک می‌کند.
نکات مهم در مورد حقوق مستاجر
اگر مستاجر اجاره را ظرف 30 روز پس از دریافت اخطار عدم پرداخت پرداخت کند، روند تخلیه انجام نخواهد شد.
در صورت دو اخطاریه موجه، اخطاریه‌ها باید از طریق دفتر اسناد رسمی، نامه ثبت شده یا PTT ارسال شوند تا بتوان دعوی را ثبت کرد.
فرآیند تخلیه با مراحل اجرایی: نتایج سریع
اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، صاحبخانه می‌تواند برای تخلیه، اقدام به تخلیه غیرقضایی کند. این روش طبق ماده ۲۶۹ قانون اجرا و ورشکستگی (EBL) تنظیم شده است و به صاحبخانه‌ها مسیری برای تخلیه ارائه می‌دهد که در آن می‌توانند نتایج سریع‌تری کسب کنند. در اینجا جزئیات فرآیند تخلیه با مراحل اجرایی آمده است:
۱- مراحل اجرایی تخلیه غیرقضایی چیست؟
فرآیند تخلیه غیرقضایی روشی برای تخلیه است که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر، مستقیماً از طریق اداره اجرا و بدون مراجعه به دادگاه آغاز می‌شود. این روش سریع‌تر و کاربردی‌تر از فرآیندهای ارائه اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی و سپس ثبت دادخواست تخلیه در دادگاه صلح مدنی است. در مراحل اجرایی تخلیه غیرقضایی، دستور پرداخت برای مستاجر ارسال می‌شود و ۷ روز فرصت برای پرداخت بدهی داده می‌شود. اگر مستاجر ظرف این مدت بدهی را پرداخت نکند یا اعتراضی نکند، پس از 30 روز با ارائه دادخواست به همراه درخواست تخلیه به دادگاه اجرای احکام، حکم تخلیه صادر می‌شود. به این ترتیب، موجر از دوره‌های انتظار طولانی که توسط دفاتر اسناد رسمی و دادگاه الزامی است، خلاص می‌شود و این فرصت را دارد که ملک خود را در مدت زمان کوتاه‌تری تخلیه کند.
۲- مواد مربوطه قانون اجرا و ورشکستگی
ماده ۲۶۹ قانون ورشکستگی:
«اگر مراحل اجرا مربوط به اجاره‌های عادی یا اجاره‌های درآمدی باشد و طلبکار درخواست کند، دستور پرداخت باید شامل اخطار مندرج در مواد ۲۶۰ و ۲۸۸ قانون تعهدات و ابلاغیه مبنی بر اینکه پس از گذشت مدت قانونی از دادگاه اجرا، می‌توان از بدهکار خواست که از ملک اجاره‌ای خارج شود، باشد.
پس از این ابلاغیه، بدهکار موظف است ظرف هفت روز دلایل اعتراض خود را در چارچوب مفاد ماده ۶۲ به اداره اجرا اطلاع دهد. اگر بدهکار به طور صریح و قطعی قرارداد اجاره و امضای خود را در قرارداد، در صورت وجود، در اعتراض خود رد نکند، به منزله پذیرش قرارداد تلقی می‌شود.
اعتراض، پیگیری را متوقف می‌کند. طلبکاری که ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ اعتراض، درخواست رفع اعتراض نکند، نمی‌تواند دوباره همان طلب را از طریق اجرای غیرقضایی پیگیری کند.
اطلاعیه شش روزه ماده ماده ۲۶۰ قانون تعهدات در قبال موجر در مواردی که قرارداد در پایان مدت مجاز به فسخ باشد، مهلت اعتراض سه روز است.»
ماده ۲۶۹/الف قانون EBL:
«اگر بدهکار اعتراض نکند و بدهی اجاره را ظرف مدت ابلاغ پرداخت نکند، دادگاه اجرای احکام بنا به درخواست طلبکار ظرف شش ماه پس از پایان مدت ابلاغ، در مورد تخلیه تصمیم خواهد گرفت.»
ماده ۲۶۹/ب از EBL:
«اگر بدهکار قرارداد اجاره و امضای منتسب به خود در قرارداد را، در صورت وجود، در اعتراض خود رد کند، طلبکار؛ اگر به قراردادی استناد کند که به صورت رسمی توسط سردفتر تنظیم شده یا امضای آن گواهی شده است، می‌تواند از دادگاه اجرای احکام درخواست کند که اعتراض را برطرف کرده و به دلیل عدم پرداخت وجه در مدت زمان اخطار، ملک اجاره شده را تخلیه کند.
بدهکار باید دعاوی متقابل و دفاعیات خود را در مورد قرارداد و شرایط آن با اسنادی با همان اعتبار و ماهیت مستند کند.
بدهکاری که قرارداد را رد می‌کند، ملزم به این اعتراض است. پس از اینکه متوجه شد اعتراضی وجود ندارد، نمی‌تواند پرداخت، مبادله یا دفاع دیگری انجام دهد.
اگر طلبکار به دلیل عدم استناد به اسناد فوق الذکر مجبور به طرح دعوی در چارچوب مقررات عمومی شود، به جای اخطار مندرج در مواد ۲۶۰ و ۲۸۸ قانون تعهدات، از دستور پرداخت با اخطار استفاده می‌شود. این مورد تصویب می‌شود.
اگر طلبکار مجبور شود اگر به دلیل انکار امضا در قرارداد اجاره، در دادگاه عمومی اقامه دعوی کند و حکم به نفع او صادر شود، بدهکار به جریمه نقدی از صد هزار تا پانصد هزار لیره نیز محکوم می‌شود. ماده ۲۶۹/ج از قانون EBL:
«اگر بدهکار قرارداد را رد نکند، اما با بیان اینکه اجاره بها پرداخت شده است یا به دلیل دیگری نمی‌توان اجاره را مطالبه کرد، اعتراض یا درخواست تعویض کند، موظف است دلایل اعتراض و درخواست خود را با سندی که به صورت رسمی توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم شده یا امضای آن توسط طلبکار گواهی یا تأیید شده است یا رسید یا سندی که توسط مؤسسات رسمی یا مقامات مجاز در حدود اختیارات آنها و مطابق با رویه صادر شده است، اثبات کند.
در صورت رد سفته یا رسید توسط طلبکار، حکم ماده ۶۸ به طور مشابه اعمال می‌شود.
تصمیم دادگاه اجرایی در مورد تخلیه برای اجرای آن قطعی نخواهد بود. با این حال، باید ده روز از تاریخ ابلاغ یا ابلاغ تصمیم به بدهکار برای تخلیه بگذرد. بدهکار تخلیه خواهد شد.
می‌تواند از مفاد ماده ۳۶ در مورد تفتیش بهره‌مند شود. ۳. مدارک مورد نیاز برای اقدامات تخلیه بدون حکم
مدارک زیر برای شروع اقدامات اجرایی مورد نیاز است:
قرارداد اجاره (نسخه اصلی یا محضری): برای اثبات رابطه اجاره الزامی است.
اطلاعات هویتی: اطلاعات هویتی و آدرس‌های تماس موجر و مستأجر.
صورتحساب بدهی اجاره: سندی که دوره‌های اجاره پرداخت نشده و کل بدهی را نشان می‌دهد.
۴. فرآیند شروع اقدامات اجرایی
مراحل لازم برای شروع اقدامات تخلیه بدون حکم:
۱- درخواست به اداره اجرا:
موجر به اداره اجرا که ملک غیرمنقول در آن قرار دارد مراجعه می‌کند و درخواست تخلیه بدون حکم را می‌دهد. قرارداد اجاره و سایر مدارک در طول درخواست ارائه می‌شوند.
۲- تهیه درخواست اقدامات اجرایی:
دستور پرداخت توسط اداره اجرا صادر می‌شود. این دستور پرداخت به مستأجر ابلاغ می‌شود و درخواست پرداخت بدهی می‌شود.
۳- مهلت داده شده به مستأجر:
مستاجر ۷ روز فرصت دارد برای پرداخت یا اعتراض به بدهی. اگر پرداخت انجام نشود یا به آن اعتراض شود، پس از 30 روز، درخواستی با درخواست تخلیه به دادگاه اجرای احکام ارائه می‌شود. اگر بدهکار اعتراض کرده باشد، پس از 30 روز دوباره درخواستی با درخواست «رفع اعتراض و تخلیه» به دادگاه اجرای احکام ارائه می‌شود.
4- عدم پرداخت مستاجر
اگر مستاجر ظرف 7 روز بدهی را پرداخت نکند یا هیچ اعتراضی نکند:
موجر می‌تواند از اداره اجرا درخواست حکم تخلیه کند.
حکم تخلیه توسط اداره اجرا صادر و به مستاجر ابلاغ می‌شود.
اگر مستاجر با وجود دستور تخلیه، اموال غیرمنقول را تخلیه نکند، تخلیه اجباری انجام می‌شود.
5- اعتراض مستاجر به بدهی
اگر مستاجر ادعا کند که بدهی ندارد:
او اعتراض خود را به اداره اجرا ارائه می‌دهد.
موجر می‌تواند برای رفع اعتراض به دادگاه اجرای احکام مراجعه کند.
در صورت رفع اعتراض، روند تخلیه ادامه می‌یابد.
- نحوه انجام کار چگونه است؟ روند تخلیه انجام شده است؟
پس از قطعی شدن حکم تخلیه، تخلیه اموال غیرمنقول به شرح زیر انجام می‌شود:
تخلیه اجباری توسط اداره اجرا:
اداره اجرا برای انجام تخلیه، دستور تخلیه صادر می‌کند و تاریخ را تعیین می‌کند.
تخلیه با ثبت:
در طول تخلیه، اموال موجود در ملک به انبار یا منطقه امن منتقل می‌شوند.
- مزایای تخلیه بدون حکم
روند سریع: در زمان صرفه‌جویی می‌شود زیرا نیازی به حکم دادگاه ندارد.
درخواست تخلیه مستقیم: اگر مستاجر بدهی خود را پرداخت نکند، روند تخلیه می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه انجام شود.
جلوگیری از هزینه‌های اضافی: از آنجایی که هیچ روند دادگاه صلح مدنی وجود ندارد، هزینه‌های دادرسی کاهش می‌یابد.
چرا باید ما را انتخاب کنید؟
ما راه‌حل‌های سریع و مؤثر ارائه می‌دهیم:
ما به سرعت مشکلات مستاجر شما را با روش‌های عملی مانند تخلیه بدون حکم حل می‌کنیم و ملک شما را برای استفاده مجدد آماده می‌کنیم. ما می‌دانیم که زمان در فرآیندهای قانونی چقدر ارزشمند است و بر اساس آن عمل می‌کنیم.
تجربه و تخصص:
با سال‌ها تجربه در زمینه حقوق اجاره و اجرای قانون، ما در هر مرحله پشتیبانی حرفه‌ای ارائه می‌دهیم. ما در تمام مراحل فرآیند، از جزئیات قراردادها گرفته تا معاملات دفتر اجرای قانون، رویکردی تخصصی ارائه می‌دهیم.
راهکارهای سفارشی برای شما:
وضعیت هر مشتری متفاوت است. به همین دلیل، ما راه‌حل‌های شخصی‌سازی‌شده‌ای را ارائه می‌دهیم که برای نیازها و اهداف شما مناسب هستند. ما استراتژی‌های حقوقی را تدوین می‌کنیم.
ما در تمام مراحل فرآیند با شما هستیم:
ما در تمام فرآیندها مانند تهیه اخطاریه، شروع مراحل اجرای قانون و مراحل تخلیه با شما هستیم و هر مرحله را از طرف شما دنبال می‌کنیم. ما همچنین در صورت لزوم، در انتقال به روند دادگاه، پشتیبانی حرفه‌ای ارائه می‌دهیم.
ارتباط شفاف و دسترسی:
ما با به اشتراک گذاشتن هر مرحله با شما، فرآیند را به صورت شفاف مدیریت می‌کنیم. ما همیشه پاسخ‌های واضح و قابل فهم به سوالات شما ارائه می‌دهیم و بازخورد شما را در نظر می‌گیریم.
مزایای استقرار در آنکارا:
دفتر ما در آنکارا به لطف ارتباط قوی با دفاتر اجرای قانون و دادگاه‌های محلی، فرآیند را سریع‌تر و مؤثرتر انجام می‌دهد.
رویکرد متمرکز بر رضایت:
ما همیشه رضایت مشتریان خود را در اولویت قرار می‌دهیم. مشتریان، برای برآورده کردن انتظارات شما تلاش می‌کنند و اطمینان حاصل می‌کنند که در پایان فرآیند به بهترین نتیجه خواهید رسید.
برای کسب اطلاعات دقیق در مورد اختلافات بین مستاجران و مالکان، قراردادهای اجاره و پرونده‌های تخلیه، می‌توانید صفحه وکیل اجاره و تخلیه آنکارا را بررسی کنید.
